Proces budowy domu, budynku firmowego czy też obiektu użyteczności publicznej, przebiega w kilku etapach. Zaczynając od zakupu gruntu, przez stworzenie planów (architektonicznego i infrastrukturalnego), uzyskanie pozwolenia na budowę, aż po jej realizację. Wymaga to współpracy wielu osób i niemal na każdym z tych etapów, oczywiście przede wszystkim jeśli chodzi o realizację, bardzo duże znaczenie ma wybór generalnego wykonawcy inwestycji budowlanej. Dlatego też warto wiedzieć, co generalne wykonawstwo oznacza w praktyce.
Generalne wykonawstwo inwestycji
Mówiąc najprościej, generalne wykonawstwo jest to przedsiębiorstwo, wykonujące wszystkie zadania prowadzące do ukończenia inwestycji budowlanej. Jego zadaniem jest tzw. kompleksowa realizacja. Tym czym różni się generalne wykonawstwo od podwykonawstwa jest to, że do obowiązków tego pierwszego należy przeprowadzenie inwestycji od początku do końca (to znaczy aż do skończenia prac montażowych). Natomiast przedsiębiorstwa, które są podwykonawcami wspierają inwestycję budowlaną jedynie na pewnym jej etapie, tylko w jakiejś jej części. Do zadań podwykonawcy może należeć wykonanie dachu domu albo przeprowadzenie prac w zakresie białego montażu. Jeśli zaś chodzi o to, czemu pojawiła się potrzeba wyznaczenia firmy, która weźmie na siebie generalne wykonawstwo, to było to związane z wymogami rynku. Inwestorzy i deweloperzy potrzebowali bowiem wsparcia w realizowaniu projektów innowacyjnych. Obecnie zaś w Polsce z takiego modelu działania przy inwestycjach budowlanych korzysta się coraz częściej. Wykorzystują go zarówno firmy, jak i osoby prywatne. Zanim podpisze się umowę z firmą mającą zająć się generalnym wykonawstwem, każdy inwestor powinien zwrócić uwagę na: referencje danego przedsiębiorstwa, jego kompetencje oraz doświadczenie w przeprowadzaniu inwestycji budowlanych. Warto wtedy przeprowadzić rozmowy z przedstawicielami kilku firm i poznać ich wcześniejsze realizacje. Uwagę trzeba zwrócić na to, by wybrana firma miała w swoim posiadaniu narzędzia i maszyny niezbędne do przeprowadzenie prac. Generalny wykonawca powinien także zagwarantować samodzielny wybór najlepszych w danej sytuacji materiałów. Specjaliści doradzają także sprawdzenie statusu prawnego wybranej firmy.
Co należy do obowiązków generalnego wykonawcy?
Przed rozpoczęciem prac zalecane jest podpisanie umowy o generalne wykonawstwo (jest to umowa o roboty budowlane). Inwestor zobowiązuje się wtedy przygotować teren pod budowę, dostarczyć projekt i wypłacić wynagrodzenie w kwocie na którą przystały obie strony. Jeśli chodzi natomiast o zawarte w umowie obowiązki generalnego wykonawstwa, to przedsiębiorstwo zobowiązuje się przede wszystkim do planowanego oddania obiektu, wybudowanego zgodnie z dokumentacją projektową, w ustalonym przez obie strony terminie. Do obowiązków generalnego wykonawcy należy także precyzyjne sprawdzenie dokumentacji projektowej, a także rozpoznanie trudności pojawiających się w trakcie realizacji (i ich eliminację). Generalny wykonawca musi zająć się również koordynacją wszystkich prac jakie odbywają się na terenie inwestycji. Jego obowiązki są więc dosyć liczne, mogą też wiązać się ze współpracą z podwykonawcami. Jednak nie jest to konieczne – kiedy wybrana firma jest w stanie przeprowadzić samodzielnie wszystkie prace związane z budową i wykończeniem obiektu. Kiedy jednak przedsiębiorstwo zdecyduje się na współpracę z innymi firmami, to właśnie generalne wykonawstwo odpowiada za to, by podwykonawcy przeprowadzali wyznaczone im prace w sposób właściwy, zgodny z prawem budowlanym i terminowy. Z racji tego, że generalny wykonawca ma ponosić odpowiedzialność za całość działań (zgodnie z przyjętymi założeniami), to jeden z pracowników firmy – której powierzone zostanie generalne wykonawstwo – powinien posiadać uprawnienia do pełnienia funkcji kierownika budowy. Zaleca się więc znalezienie systemu generalnego wykonawstwa, którego częścią jest osoba uprawniona. W przeciwnym razie takiej osoby inwestor będzie musiał szukać na własną rękę. Jest to wykonalne, chociaż kiedy kierownik będzie zatrudniony przez generalnego wykonawcę, to w większości przypadków współpraca zespołu i kontakt pomiędzy wykonawcą a inwestorem przebiegać będą o wiele sprawniej.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czym jest generalne wykonawstwo inwestycji budowlanej?
Generalne wykonawstwo jest to przedsiębiorstwo, wykonujące wszystkie zadania prowadzące do ukończenia inwestycji budowlanej, co oznacza kompleksową realizację od początku do końca prac montażowych.
Jaka jest główna różnica między generalnym wykonawcą a podwykonawcą?
Generalne wykonawstwo przeprowadza inwestycję od początku do końca, aż do skończenia prac montażowych, natomiast podwykonawcy wspierają inwestycję budowlaną jedynie na pewnym jej etapie, tylko w jakiejś jej części.
Na co powinien zwrócić uwagę inwestor przed podpisaniem umowy z generalnym wykonawcą?
Przed podpisaniem umowy inwestor powinien zwrócić uwagę na referencje danego przedsiębiorstwa, jego kompetencje, doświadczenie w przeprowadzaniu inwestycji, posiadanie niezbędnych narzędzi i maszyn, gwarancję samodzielnego wyboru najlepszych materiałów oraz status prawny firmy.
Jakie są kluczowe obowiązki generalnego wykonawcy wynikające z umowy?
Do obowiązków generalnego wykonawcy należy planowane oddanie obiektu zgodnego z dokumentacją projektową i w ustalonym terminie, precyzyjne sprawdzenie dokumentacji projektowej, rozpoznawanie i eliminacja trudności w trakcie realizacji oraz koordynacja wszystkich prac odbywających się na terenie inwestycji.
Czy generalny wykonawca ponosi odpowiedzialność za podwykonawców, jeśli zdecyduje się z nimi współpracować?
Tak, jeśli przedsiębiorstwo zdecyduje się na współpracę z innymi firmami, to właśnie generalne wykonawstwo odpowiada za to, by podwykonawcy przeprowadzali wyznaczone im prace w sposób właściwy, zgodny z prawem budowlanym i terminowy.
Dlaczego zaleca się, aby kierownik budowy był pracownikiem generalnego wykonawcy?
Zaleca się znalezienie systemu generalnego wykonawstwa, którego częścią jest osoba uprawniona do pełnienia funkcji kierownika budowy, ponieważ kiedy kierownik jest zatrudniony przez generalnego wykonawcę, współpraca zespołu i kontakt pomiędzy wykonawcą a inwestorem przebiegają o wiele sprawniej.
